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去库存外的一线城市未来到底会怎样

时间:2016-11-21 0:29:23  作者:admin  来源:www.ttssyy.com  查看:3395  评论:0

去库存外的一线城市未来到底会怎样

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论开迷失传奇私服却从未停止。

一线城市楼市火热 深圳上海领涨

一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照,而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比,2015 年末深圳房价上涨 89.0%。

由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%(前值上涨2.9%),同比上涨47.5%(前值上涨44.6%);深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%(前值上涨1.9%),同比上涨42.6%(前值上涨38.9%)

而除了房价飙升之外,一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道,2015年在中国经济大环境放缓的背景之下,上海平均地价依然上涨了38%。

基本面支撑未变:供给稀缺且人口不断流入

传统意义上,分析楼市往往会考虑新增土地和需求去化之间的关系。然而如今的一线城市,新房已经不是市场的主单职业传奇sf999要组成部分。

首先对比一、二手房交易规模来看,新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模,且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年,深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍;北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍,商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。因此,即便土地交易规模有所增长,其对应一二手总需求也不会很大。

此外,具体到一线城市来看,北京等地拆迁成本高昂,上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市,既缺乏未开发的建设用地,也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”,在三大一线城市的核心区域,土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨,但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

另一个大城市的主要优势则显然在于人口净流入因素。从人口规模来看,北京和上海的确已经是全球领先的超级都市。可是,从这两个城市人口占全国人口比例来看,较国际其他大都市的相对人口仍有差距。伦敦的人口占单职业传奇私服外挂英国全国的16%,莫斯科人口占俄罗斯全国人口的 9%,但北京和上海人口加总也只占到全国人口的不到 4%。

虽然中国总人口极为庞大,北京、上海可以容纳全国 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能,和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。

不断吸引全国人口的流入的特质也很难有变化。即便限制措施可能会延长同样人口流入的时间周期,但肯定不会降低北京和上海的吸引力。


标签:城市 人口 上涨 
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